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部分中小房企資金斷流專家估計大約在冬季

发布时间:2020-01-16 20:27:31

农行开发贷停贷之风刚过,其他三大行高管便出来辟谣但事实上,中小开发商已经很难获得银行开发贷款银行捂紧了钱袋子,开发商的日子越发难熬房地产调控政策未见丝毫松动,很多房企已开始准备过冬有房企人士表示,早已收缩战线,不再扩张拿地,而银行贷款的趋严和银信合作的封堵对中小房企无异于釜底抽薪为了维持现金流的正常,不少中小房企资金濒临断流不得不转向民间高利贷

专家指出,今年四季度到明年一季度,房企资金面将有恶化趋势,不排除未来一段时间中小房企因现金“断流”而暴露风险对此,商业银行应未雨绸缪,对房贷风险提早预警和防范

尽管上市银行在半年报中对资产质量普遍很有信心,但本周银监会主席刘明康公开表示,目前商业银行系统性风险隐患暴露不容忽视

经过两年信贷繁荣后,各银行资产负债表积累的风险已显现化而银监会更是对压力测试环境层层加码,要求银行评估在经济不景气或房地产市场崩溃时的脆弱性

银行对房企若即若离

目前商业银行对房地产企业的开发贷款已明显收紧某全国性商业银行人士透露,在整个8月份,该行获批的房地产开发贷款仅维持在个位数

央行货币政策报告中指出,二季度房地产贷款增速明显回落随着各项调控政策的落实,房地产各项贷款指标增速自5月份以来出现明显回落6月末,主要金融机构房地产贷款余额为8.71万亿元,同比增长40.2%,增速比上年末高2.1个百分点,但比上季度末低4.1个百分点而这种收紧趋势在三季度仍在继续

数据显示,在金融杠杆力量的撬动下,2009年房地产行业新增贷款超过22万亿元,占全年新增贷款的20%以上就在这一年,北京、上海、广州等地房价创出房改以来的飙升纪录但是今年下半年以来,开发商风光不再银行捂紧钱袋子让房企变得“水土不服”

有开发商人士表示,现在开发贷款的回落已经让部分房企不得不勒紧腰带“房贷收紧迫使我们在策略上作了调整,已经从之前的激进地扩张拿地转向防御,力保现金流稳健”

上述人士指出,由于房地产本身就是高杠杆行业,银行资金的断流对房地产企业尤其是中小开发商几乎是致命的

很多中小房地产企业自有资金率一般在20%至 0%,其他运营资金主要为银行贷款,特别是去年以来贷款政策宽松、利率较低,大大缓解了企业的资金压力依照规定,自有资金率达到25%即可预售;一个房地产开发项目的自有资金率达到20%至 0%,整个楼盘即能全面启动

信贷闸门的收紧,正在让房企经历艰难的去杠杆化过程业内人士指出,房企更多依靠贷款支撑发展,一旦资金出现问题,那么市场风险就会大面积暴露银行资金如果不能及时到位,不排除未来某些房企在建楼盘出现半拉子工程

房企资金弹药所剩无几

上述担心已经在沪深两市112家房企半年报公布有所显现业内人士指出,高负债已经成为当下房企最为鲜明的特点

半年报显示,112家上市房企上半年实现销售收入1201.18亿元,同比上涨 0.8%;累计负债逾78 6亿元,较一季度末和2009年底分别增加600亿元和1260亿元其中,负债总额超过100亿元的公司有17家,地产四大天王“万保金招”的中期负债达2779.4亿元,占总负债额的 5%

此外,超过80家上市房企资产负债率高达50%以上有77家上市房企经营性现金流为负值,比2009年末的 5家增加了一倍多国信证券报告中显示,上半年122家房地产开发企业经营活动现金流净流出811亿元,净流出水平较一季度末增加 71亿元

经营性现金流的变化已经反映了房企资金短缺的现状虽然上半年开发商手中囤积现金,但是撑到现在,资金弹药实属无多

专业人士指出,从房企的资金实力来看,房地产开发企业2010年资金来源中,定金预收款和个人按揭贷款两项占到一半左右按照房地产调控新政,住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施,都对房企资金面产生影响

“如果这些政策有效地执行下去,就会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响,个别中小房地产公司资金压力会不断上升同时,其他资金中定金及预收款及其他资金中个人按揭的增长率逐渐降低,无疑也会加重房企资金压力”

房地产业内人士指出,房企资金链压力取决于现金流入和现金损耗之间的缺口变化考虑到从政策出台到资金链压力加大需要一段时间,预计前三季度行业风险不会很快体现,但第四季度资金压力明显上升

数据显示,随着三季度银行对开发贷款的继续严控,现在有个别中小开发商资金状况显著恶化,不得不通过内部认购和降价促销的方式来提高房屋销量,以加速资金回流甚至为了避免资金断流,有些中小开发商已经开始转向民间融资和房地产信托

知情人士透露,开发商有的是向个人或公司借高利贷,有的是借巧立名目的“房地产信托理财产品”,融资成本甚至达到了百分二三十,甚至更高“高利率贷款的时间成本很高,一旦市场观望,住房滞销,问题就暴露了,拖几月就亏损很多,最终不得不降价促销”

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